הסיפור שלנו מתחיל לפני כחמש שנים אז מגיע אליי זוג שגילה לתדהמתו שדירה שקנה ברמת גן לפני למעלה מעשור לא רשומה על שמו. מסתבר שבבניין בו ממוקמת הדירה החלה נציגות הבית המשותף לברר עם יזמים על תמ"א והתגלה כי הם לא רשומים כבעלי הזכויות. עסקה במקרקעין חייבת להסתיים ברישום על שמכם, אסור לוותר על זה.
הליך שחזור המסמכים של עסקה שהסתיימה לפני למעלה מעשרים שנה הוא הליך מייגע ומייסר…כזה שמצריך עיון בארכיונים, איתור וחיפוש מסמכי "מקור" ואם לא מוצאים אז נדרשים לנסות ולאתר המוכרים הקודמים.
הלקוחות שלי היו לחוצים ביותר כי בזמן איתור המסמכים נוצר לחץ מצד הבניין שרוצה להתקדם עם התמא אבל בפועל תקוע כי לא ניתן להגיש כל תוכנית בנייה בלי חתימה של 100 % מהבעלים הרשומים.
אז בואו נעשה סדר ונרכז כאן מהם "עשרת" הכללים החשובים בעסקת מקרקעין:
חשוב להיות מיוצגים על ידי עורך דין, המומחה במקרקעין כך יהיו פחות ופחות הפתעות במהלך העסקה, ותדאגו לעורך דין שייצג רק אתכם ולא את שני הצדדים- "הזול עולה יקר".
תחילה- חשוב לוודא ולזהות את הנכס באמצעות "נסח טאבו" או באמצעות "אישור זכויות"
חשוב לוודא את זהות המוכר, ולאמת את זהותו עם הרשום בנסח הטאבו / באישור הזכויות.
חשוב לבדוק את תיק הבניין ברשות המקומית, ולוודא שקיים היתר לבניין וכי הדירה נשוא העסקה מצויה בו. (תתפלאו לעיתים יש דירות שלא מופיעות בהיתר).
חשוב כי התמורה תועבר בהתאם ללוח תשלומים "בריא" אשר ישאיר בטוחות מספקות לצורך תשלום כל החובות שיכולים להפריע לעסקה כגון : משכנתא, מס שבח, ארנונה, היטלי השבחה וכד'.
חשוב לדעת לפני העסקה האם יש חבות במס ואיזה? האם יש מס שבח למוכר?
האם הקונה חייב במס? האם יש חבות בהיטל השבחה בגין תוכנית חדשה? אולי יש חוק עזר חדש (ברחובות למשל גובים כעת מדירות "ישנות" היטל שצ"פ)
חשוב לוודא כי במועד החתימה על הסכם המכר נחתמים גם כל המסמכים הנדרשים לעסקה ולצורך רישום הזכויות בסוף על שם הקונה.
חשוב לוודא שאם יש שוכר בדירה, יש מספיק בטחונות למוכר כדי לפנות את אותו הדייר ככל ואינו ממשיך לשכור מכם.
עורכי הדין שלכם צריכים לדאוג לקבל את כל מסמכי המכר, עם מסמכים אלה אנחנו אחרי סיום מלוא התמורה ומסירת החזקה, יכולים לסיים את העסקה ברישום.
ואחרון אך הכי הכי חשוב – חשוב לוודא כי עורך הדין שלכם סיים את הטיפול בתיק עם רישום הדירה על שמכם.
בעסקאות מקרקעין הרישום הוא זה שקובע, כדי שנכס ששילמתם עליו במיטב כספכם יהיה באמת שלכם ושתוכלו להשכירו או למכור אותו או להוריש אותו, עליכם לוודא שיש לכם "נסח טאבו" / אישור זכויות או אישור חברה משכנת כי הנכם הבעלים של הנכס.
הבדיקה פשוטה וניתן לעשותה באופן מקוון באתר לשכת רישום המקרקעין או באתר רשות מקרקעי ישראל. אנחנו אגב הצלחנו לשחזר את מסמכי העסקה והלקוחות שלי רשומים כעת כבעלים.
